随着城镇化不断推进，不少农村子女升学、务工落户城镇，父母离世后遗留的农村老宅继承问题频发。很多城镇户籍子女在父母离世后因盲目拆建老宅面临房屋被收回风险，甚至未能保住祖辈遗留房产。

案例分析

村民老王为本村集体经济组织成员，获批宅基地后自建五间瓦房，老伴早年去世，独子小王求学后落户上海成为城镇户口。2025年老王病故，小王打算回乡翻新老宅居住，带着施工队进场施工时被村委会阻拦，告知其系城镇户籍，不具备宅基地使用资格，不允许翻建，擅自拆除重建村集体有权收回宅基地。小王堂叔借机劝说小王低价卖房。眼看房屋年久失修、雨天漏雨濒临坍塌，四处碰壁的小王前往公证处咨询求助。公证员告知小王：案涉房屋可以依法继承并正常居住，但不能推倒翻建，可通过办理房屋继承公证固定产权。

公证员普法

城镇子女继承农村宅基地上房屋，可按照一确、二继、三限流程处理：

一确：厘清房地权属，区分土地与房屋产权，宅基地所有权归属村集体经济组织，无法单独继承；地上合法建造的房屋属于被继承人合法遗产。办理公证前调取建房审批材料、集体土地使用证，核实房屋审批手续合法，排除违建情形，明确可继承财产范围。

二继：依规办理继承公证，完成产权变更。小王作为被继承人第一顺序法定继承人，可携带被继承人死亡证明、亲属关系证明、产权材料申办继承公证。凭继承公证书前往不动产登记部门办理房屋产权变更登记，依据房地一体规则，合法取得房屋所有权及宅基地使用权。

三限：严守使用限制，区分修缮与翻建。继承人仅可对老宅开展修补墙面、更换瓦片等保护性修缮，严禁推倒重建、扩建、更改房屋使用性质。房屋自然灭失后，宅基地由村集体收回；如遇征地拆迁，继承人可申领房屋价值补偿，无法享有本村村民专属拆迁安置福利。

温馨提醒

1.权属区分要牢记：城镇子女继承的是地上房屋，并非宅基地土地所有权，不能凭继承私自占用土地新建住房。

2.多子女提前规划：家中子女城乡户籍不一的，可通过订立公证遗嘱，约定农村子女继承房屋、城镇子女获取等价补偿，避免分家矛盾。

3.合理管护老宅：切勿大额投入资金拆房重建，常态化日常修缮既能保有房屋产权，也能保障后续拆迁相关权益。 （张丽）