近年来，不少人前往农村“买地建房”，但是，农村宅基地买卖合法吗？非集体经济组织成员能否购买？让我们通过下面的案例，共同解答上述问题。

基本案情

小孙和小李分属不同村集体。2018年9月，两人签订《房屋地基买卖合同》，约定小孙以20.5万元购买小李名下的一块村集体土地用于建房。合同签订后，小孙支付了15万元首付款，但小李始终未办理相关审批和过户手续，小孙也未在该地块建房。小孙起诉要求退款付息，小李则反指小孙未付尾款构成违约。

法院经审理认为，双方签订的《房屋地基买卖合同》违反了法律的强制性规定，因此判决该合同无效。根据法律规定，无效合同取得的财产应予返还。法院最终判决小李向小孙返还15万元购地款，因双方均有过错，对利息请求不予支持。该判决现已生效。

公证员普法

根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，宅基地属于农民集体所有，村民仅享有使用权，该权利与集体经济组织成员身份紧密绑定，无权向非本集体成员转让。本案中，小李（卖方）与小孙（买方）签订的《房屋地基买卖合同》，实质上是将属于村集体所有的宅基地非法转让给非本村集体经济组织成员。这种行为直接违反了上述法律条款的强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，法院依据上述法律条款认定该买卖合同无效。

宅基地所有权归属农村集体所有，农民仅依法享有使用权，其流转交易受到法律的严格规范与限制。要合法进行宅基地及地上房屋的买卖，必须同时满足以下基本条件：

1、身份资格一致：买卖双方应为同一农村集体经济组织成员；

2、买方条件合格：买方在本集体经济组织内无宅基地，且符合当地分户政策、外来人口安置等集体规划与管理要求；

3、产权清晰合法：交易的房屋已依法取得不动产权属证书，并完成不动产登记；

4、房地一体转移：宅基地使用权必须与地上房屋所有权一并转让，不得单独买卖或流转；

5、程序合法完备：交易须经本集体经济组织同意，并按规定报乡（镇）人民政府或有关部门批准。

以上条件共同构成宅基地合法交易的法律基础，缺一不可。

温馨提示

国家政策明令禁止城镇居民到农村购买农房和宅基地，退休干部也不得在农村占地建房。任何“以租代售”或“合作建房”等变相交易行为均属无效，不受法律保护。因此集体经济组织以外的人购买农村宅基地自建房存在相当大的法律和经济风险，其相应的房屋买卖合同会被认定为无效。若合同被认定为无效，不仅无法完成房屋的过户手续，购房人支付的钱款也将被裁判返还。考虑到诉讼、执行过程中的风险，购房人付出去的钱款也存在不少难以追回的情形，部分购房人甚至会陷入“房财两空”的困境。

公证员在此温馨提示：要盘活宅基地需要采取合法途径。一是租赁农房：非本集体成员可租赁农村闲置农房，最长租赁期限20年，需经村集体备案，合法享有使用权；二是入股合作：鼓励农户以宅基地使用权入股乡村旅游、民宿等项目，收益由集体和农户共享，非集体成员可通过投资参与；三是集体经营性入市：闲置宅基地经审批可转为集体经营性建设用地，通过拍卖、出让引入资本，实现合法流转。